Immobilienerwerb in Deutschland

Ablauf und Gebühren:

Im allgemeinen einigen sich beide Parteien für die Abwicklung des Verkaufgeschäfts auf einen gemeinsamen Notar. Dieser setzt einen Kaufvertrag auf und überprüft die rechtliche Konformität des Verkaufs und der Verkaufsbedingungen.

• Die Notariatsgebühr beträgt ca. 1,5 % des Kaufpreises.
• Nach Abschluss des Kaufvertrages und Zahlung der Grunderwerbssteuer (3,5 %, in Berlin 4,5 % - die Höhe ist seit 2007 Landessache, das Brandenburg plant für 2011 eine Erhöhung auf 5 %) lässt der Notar beim Grundbuchamt die Überschreibung der Immobilie auf den neuen Eigentümer vornehmen.

Steuern:

Die Grunderwerbssteuer beträgt 6 % des Kaufpreises und ist einige Wochen nach dem Kauf zahlbar. Auf Wohneigentum wird von der Stadtverwaltung eine jährliche Grundsteuer erhoben. Diese Steuer wird aufgrund einer Veranlagung durch die lokale Behörde angesetzt. Die Bemessungsgrundlagen sind die Grösse, Bauart, Baujahr, Ausstattung und Finanzierungsart. Die Grundsteuer ist im Vergleich zum Anschaffungspreis gering (in den meisten Fällen unter 0,3 % des Kaufpreises).

Bemessungsgrundlage für die jährlichen Abschreibungen (dt. Absetzung für Abnutzung AfA) sind die Anschaffungskosten (inkl. Notargebühren, Provisionen, Grunderwerbsteuer). In Berlin gelten folgende Abschreibungsansätze:

• Die Anschaffungskosten für Eigentum an Gebäuden, die vor 1925 gebaut wurden, können 40 Jahre lang mit 2,5 % abgeschrieben werden
  
  
• für Objekte, die ab 1925 gebaut wurden, betragen die Abschreibungen in der Regel 50 Jahre lang 2%.
  
  
• Denkmalschutz-Objekte können über 12 Jahre zu 100 % steuerlich abgeschrieben werden.

Die Mieteinnahmen unterliegen in Deutschland der Besteuerung. Betriebskosten (sogn. Werbungskosten) sind absetzbar, wenn sie in Deutschland anfallen (z. B. Hypothekarzinsen). Der Einkommenssteuersatz für natürliche Personen, die nicht in Deutschland wohnen, beträgt mindestens 25 %.

Die Veräusserung ist zur Zeit nur steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräusserung des Grundstücks nicht mehr als zehn Jahre liegen. Die neue Bundesregierung plant ab 2007 eine generelle Veräusserungsgewinnsteuer einzuführen, die voraussichtlich ca. 20 % betragen wird.

Zwischen vielen Ländern und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen, d. h. die aus Deutschland stammenden Einkünfte sind z.B. in der Schweiz von der Besteuerung freigestellt. Allerdings unterliegen sie dort dem Progressionsvorbehalt. Die Erbsteuern fallen nicht in Deutschland, sondern im Wohnsitzland des verstorbenen Eigentümers an.

Finanzierung:

Deutsche Banken beleihen in der Regel bis zu 70 % des Kaufpreises; ausnahmsweise auch bis zu 100 %. Sie betrachten die zu finanzierende Immobilie als Sicherheit und lassen ein unabhängiges Gutachten erstellen (Kosten ca. 1.500 - 2.000 ?). Sie überprüfen im weiteren die Einkommens- und Vermögensverhältnisse der letzten paar Jahre. Das Zinsniveau zurzeit günstig: Festzinshypotheken auf 10 Jahre liegen aktuell ca. 4,5% nominal p.A. Wir haben sehr gute Kontakte zu Banken, bitte sprechen Sie uns an.